【家园】同、金融管控。 2020年9月《住房租赁条例征求意见

    同、金融管控。 2020年9月《住房租赁条例征求意见

5月19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司成功举办了主题为“长租房：完善政策与规范发展”的2021中国住房租赁发展论坛。论坛深入交流研讨了住房租赁发展面临的问题，从政策可落地角度为解决长租房发展难点和堵点建言献策，促进长租房市场规范健康持续发展。

建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英发表了主题演讲，对住房租赁市场进行了深入分析，并结合大量实践经验，为相关领域提出了非常宝贵的建议。

建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英

市场现状：发展迅速、亟待规范

住房租赁本身非常切合社会发展需求，近年来市场各方的参与热情也比较高涨，因此整体而言发展速度很快，但同时也积累了很多问题，阻碍了行业的健康发展。在赵晓英看来，问题有三个突出表现。

首先，住房供给存在严重的结构性矛盾。住房总量提升较快，达到户均1.1套，但在地域、房屋类型方面又呈现失衡的状态——一方面，部分区域住房空置白白浪费，部分区域则出现严重的短缺。另一方面，适合实施住房租赁的小户型房产相对紧缺。

第二，成熟市场主体欠缺，机构化程度低。住房租赁的机构是后来发展起来的，机构化程度不到5％，集中度低，市场机构良莠不齐。突出表现是部分轻资产，靠风投支撑起来进入市场的公司，出现大面积的资金链断裂、跑路事件，给整个行业带来了很差的影响。

最后，金融市场方面，行业收益率比较低，所以缺乏抵质押物，导致整个行业缺乏获取金融支持的基础条件。

政策频出，住房租赁行业正逢其时

赵晓英认为，现在政策机遇很多，行业发展正逢其时。

2019年7月财政部、住建部推动中央财政奖补住房租赁试点，给予了这部分的资金支持，公司一些项目也获得了这方面资金安排的奖补。

2019年12月习总书记批示指示大力发展住房租赁，银行要继续发挥好作用。

2019年12月住建部工作会上强调进一步培育机构化、规模化租赁企业。加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台，其实完善住房租赁管理服务平台的确是推进租售同权重要的步骤。重点发展政策性住房租赁，探索政策性住房租赁的规范标准和运营机制。

2019年六部委又发布了规范住房租赁市场秩序的意见，对这几个环节进行了特别强调和提出要求，登记备案、房源发布、平台管理、租赁合同、金融管控。

2020年9月《住房租赁条例征求意见稿》出台，特别充分的提出保护承租人权益，推动租赁平台应用，限制违规租金贷，加强规范市场主体。

2020年10月份金融委在推动租赁住房市场建设，并肯定了建行经验，指出发展住房租赁作为长期坚持的重要战略，要求相关部委尽快出台政策，加快住房租赁市场建设，同时肯定了建行在盘活存量房源，建设长租社区，组建产业联盟，打造租赁平台等方面的经验。

赵晓英表示：住房公司目前主要有三大业务方向，平台经营、存房业务、资产管理。住房租赁是长期限的。平台经营ccb金融家园是长租社区，存房业务是从供给端、房源端入手做的存房业务，存房业务分集中式存房、分散式存房，集中式存房主要是购买租赁权与受托运营两种方式。

在这个过程中，把房东通过租赁权加经营权存到建信住房，有信赖支持，公司委托给社会上专业运营机构转移经营权＋合同约束，将住房租赁真正运营起来，评议市场租金架构，同时发挥住房租赁产业联盟优势，从设计到装修、到改造运营完以后的验收、消防等等，提供给租户，有入住管理等等链条上的具体环节，最后将房屋出租后，实现开心、称心、安心各方面的体验。

目前来看，这种模式主要提升了住房资源使用效率，精准对接缓解供需矛盾，规范市场行为。

完善长租房市场，明确租赁各方责任

今年的“十四五”规划特别提出房租不炒，租购并举，因城施策，完善长租房，建立集体用地，扩大保障房住房租赁供给。保障性租赁住房供给也是重要推进的领域。

对于租赁行业的健康发展，赵晓英提出了几点建议：

1、推进住房租赁条例的工作，希望能够明确租赁各方的权利责任，希望能够在各地推进租赁住房的过程中，能够把政府公共租赁平台的建设和监管，作为强制性，或者作为重要推进的方面，能够有一个政策安排。

2、工改租、商改租方面真的有障碍，有很多项目在推进过程中都停下来了，如果允许项目在不改变原规划用途的前提下，原规划用途如果不改变的话，只能调整它的使用功能，是否可以作为一条，能够在政策方面给予明确。

3、明确闲置存量土地和房屋建设租赁住房的审批机制，去年政策性租赁住房推进的过程中，很多省份都提出这点建议。

4、加快落实行业税费方面，做reits的过程中，感受比较明显。对保障性住房方面，如果要是土地供给方面有一些政策，同时能够允许证券化，这也是很好的市场前景。

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